Antes de começar a investir passivamente em um imóvel Multi-Family, você precisa conhecer as diferentes etapas, o processo pelo qual ela passa. 

 

A primeira coisa que você deve entender é que temos alguém chamado de operador ou sindicalista. Esta é tipicamente uma equipe de pessoas que saem e encontram propriedades. Operadores são pessoas que identificam o imóvel, olham de perto o imóvel, reformam certas coisas e agregam valor a ele. Agora, esses operadores normalmente trabalham em determinadas regiões. Eles trabalham com diferentes classes e diferentes tamanhos de propriedade e é isso que os torna únicos. Você não quer operadores que estão trabalhando com tudo, em todos os lugares, porque eles não são especializados em seus campos/tipos de propriedade. Digamos que você queira investir em uma construção totalmente nova, então você deve realmente procurar um operador que se concentre nessa área especial. Você também precisa garantir que seus objetivos estejam alinhados com a estratégia da operadora com a qual está fazendo parceria. Se você está interessado em uma construção nova, precisa encontrar um operador que tenha o mesmo foco que o seu. Por outro lado, se você está mais focado em imóveis em dificuldades, fazendo reformas completas e agregando valor, você quer encontrar uma operadora que esteja alinhada com essa estratégia.

Uma vez que você tenha o operador certo, a caça ao negócio começa. Os operadores têm que estar realmente no topo de seu jogo para obter uma propriedade sob contrato. Por trabalharem em um mercado local, tendem a ter um forte relacionamento com os corretores de imóveis. Esses corretores podem oferecer oportunidades para obter as melhores propriedades do mercado. Depois de encontrar a propriedade certa, eles precisam determinar com rapidez e precisão se vale a pena buscar o negócio. Isso requer a devida diligência necessária. Os operadores olharão para a propriedade uma última vez, atualizarão suas premissas e ajustarão seus planos de negócios de acordo. Se tudo correr bem, eles vão conseguir o acordo sob contrato.

Depois que o negócio estiver sob contrato e os operadores tiverem certeza de que é um investimento sólido, eles agora apresentarão a propriedade de investimento aos potenciais investidores. Isso normalmente é feito por meio de um webinar ou algum tipo de pacote de ofertas dizendo: Ei, temos esse negócio! Queremos apresentá-lo a você. Esses investidores podem ser indivíduos dispostos a investir US$ 50.000 ou US$ 100.000 ou podem ser indivíduos ou grandes grupos/organizações com centenas de milhares (ou milhões) para investir.

A quarta etapa do processo é onde os investidores podem tomar uma decisão. Os investidores farão uma escolha, digamos, ei, eu quero investir neste negócio? Ou não? Eu gosto do operador? Eu gosto do negócio? O plano de negócios faz sentido?

Para investidores: Vá além em sua pesquisa. Faça quantas perguntas quiser do operador, liste suas preocupações e revise todos os dados e informações disponíveis com o máximo de detalhes possível. 

5.          Fechamento do negócio

Agora, se você está satisfeito com sua pesquisa e está pronto para investir em um negócio como esse, o próximo passo é preencher um pequeno formulário dizendo: “Ei, estou interessado em investir neste imóvel”. Esta forma curta é chamada de “soft commit”. Depois disso, enviaremos alguns documentos para você assinar. Você então transferirá os fundos para nós e entrará em um acordo de sindicação Multi-Family. Além disso, o negócio não é oficial até que você cumpra todos os requisitos de fechar o negócio. Para ajudar você a entender, todo esse processo de fechamento é muito semelhante ao de uma transação de uma única família. Por exemplo, quando você compra uma casa, há um dia específico em que você realmente fecha o negócio da casa. Você traz certos documentos, transfere os fundos e garante que todos os requisitos de um fechamento sejam atendidos adequadamente. O mesmo acontece quando você fecha um negócio de investimento conosco.

O próximo passo em uma sindicação imobiliária Multi-Family de valor agregado é a parte em que o valor é realmente agregado. Muitas vezes, os planos de negócios exigem um aumento dos aluguéis, digamos, US$ 100 ou US$ 200. Para fazer isso, os operadores aumentarão o valor do aluguel da propriedade gastando US$ 10.000 ou US$ 15.000 por unidade em reformas e, em seguida, aumentarão os aluguéis dessas unidades mais agradáveis. Essas reformas podem parecer demoradas, mas acabam aumentando significativamente o valor do imóvel. Simplificando, é a estratégia definitiva para agregar valor a qualquer tipo de sindicação Multi-Family. Com base na propriedade e no plano de negócios, as renovações podem incluir reformas interiores (como atualização de aparelhos, internet de alta velocidade), renovações externas e/ou áreas comuns, como melhorar as apelações do meio-fio, atualizar luminárias, adicionar um clubhouse e muito mais.

Uma vez concluídas as reformas planejadas, essas propriedades Multi-Family de valor agregado começam a gerar uma boa renda passiva para os investidores. Por favor, note que você não receberá renda desde o primeiro dia, porque leva tempo, digamos, 90 dias ou 180 dias, dependendo da reforma para terminar e ver o fluxo de caixa aumentar para a propriedade. Após a atualização dos apartamentos multifamiliares, os investidores passam a obter renda passiva por meio de aluguéis cobrados das unidades naquele imóvel atualizado. Portanto, há duas maneiras de você ser pago fazendo um acordo Multi-Family. O primeiro é chamado dinheiro em dinheiro. E é isso que eu mencionei acima, ou seja, o método de agregação de valor. Então, digamos que um acordo exija 8% em dinheiro sobre dinheiro. Isso significa que, em média, se alguém investiu US$ 100.000, esperaríamos que cerca de US$ 8.000 por ano fossem pagos ao longo da vida do negócio.

A outra forma de receber o pagamento através do investimento em consórcio Multi-Family é recebendo uma quantia fixa quando a propriedade for vendida. A TIR ou a taxa média de retorno neste caso é o dinheiro em dinheiro mais qualquer valorização de fundo quando o imóvel é vendido. 

Retorno total do negócio = Dinheiro em dinheiro + Apreciação do valor da propriedade

Estes são tipicamente retornos de dois dígitos, dependendo do tipo de negócio.

A etapa final de uma sindicação imobiliária Multi-Family de valor agregado é a venda do ativo. A maioria dos nossos negócios geralmente dura de 3 a 7 anos, dependendo do cronograma do investimento e do desempenho do negócio. Mas no final, ao invés de manter a propriedade para sempre, preferimos vendê-la. O capital do investidor é devolvido para que possa ser investido em outro projeto. Então aí está. Estes são os passos importantes de um acordo de sindicação Multi-Family. Como investidor passivo, você não precisa se preocupar em fazer nada em nenhuma dessas etapas. No entanto, é importante que você entenda como funciona o processo de investimento e o que esperar de um consórcio Multi-Family de valor agregado.

 

No Wealthley Investment Group, somos investidores imobiliários altamente experientes que podem educá-lo em todo o processo e garantir que você esteja adquirindo ativos de alta qualidade com toda a devida diligência feita para você. Nossos objetivos são facilitar o investimento imobiliário para o investidor médio por meio de nossos vários programas de investimento que podem ser adaptados às suas necessidades. Percebemos que o mundo imobiliário pode ser complexo e intimidador. Nossos processos e sistemas comprovados eliminam essas barreiras, para que nossos investidores se tornem investidores imobiliários de sucesso.